פינוי בינוי – התקשרות עם חברת ניהול פרויקטים מטעם בעלי הדירות

תזכרו תמיד שניהול זה מקצוע וכל תהליך מורכב מחייב מנהל טוב. על תתפשרו על חברת הניהול.

להלן עיקרי השירותים של חברת ניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית:

א. ניהול הפרויקט וליווי חברתי צמוד ממועד המינוי ועד תום שנה מקבלת הדירה החדשה.

ב. מינוי נציגות חוקית שתייצג את דיירי הבניין.

ג. ביצוע בדיקות תכנוניות וכלכליות לפרויקט.

ד. ניהול מכרז יזמים וביצוע השוואות, ניהול משא ומתן מסחרי מול היזם ו/או הקבלן.

ה. בפינוי בינוי – סיוע באיתור דירות חלופיות למשך תקופת השכירות.

ו. ליווי פרטני של אוכלוסיות מיוחדות כגון הקשישים בכל נושא הקשור לפרויקט.

ז. בחירת יועצים נוספים לרבות יועץ מס ויועץ ביטוחים וכל יועץ אחר לפי הצורך והעניין.

לפני שנעמיק בסל השירותים של חברות ניהול בהתחדשות עירונית, חשוב להבין שסל השירותים המופיע במאמר זה הינו המלצה שלנו, סל שירותים זה יכול להשתנות מחברה לחברה.

כמו כן, לא כל מארגן הוא בהכרח גם חברה לניהול פרויקטים מטעם בעלי הדירות, ולכן חשוב לדרוש את סל השירותים מכל גורם המציג עצמו כחברת ניהול מטעם בעלי הדירות.

צילום: באדיבות 'ציון החדשה'

חשוב לוודא שתכולת העבודה / השירות עבור בעלי הדירות תכלול:

1. הסברה, מינוי נציגות, מיפוי צרכים

א. הנגשת מידע משמעותי אודות זכויותיהם של בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית.

ב. ארגון כנסים לכל בניין.

ג. מינוי נציגות חוקית שתייצג את דיירי הבניין.

ד. פגישות אישיות עם דיירים.

ה. ביצוע סקר צרכים לעניין הפרויקט, בסיוע הנציגות הנבחרת של הדיירים.

ו. בדיקת נכונותם של בעלי הדירות לקדם את הפרויקט.

ז. איתור ומיפוי בעלי הדירות, בהתאם למאפייניהם (גילאים, גודל משק בית, מתגוררים/משכירים, בעלי מוגבלויות, דיירי דיור ציבורי וכיוצ"ב).

ח. קיום פגישות שוטפות ושיחות היכרות והסברה עם בעלי הדירות, ובפרט עריכת כינוס מקדים לכלל בעלי הדירות טרם חתימה על הסכם ארגון וניהול פרויקט.

ט. בהתאם לבקשת הדיירים החברה תדאג לתרגום מסמכים לשפת האם של בעלי הדירות – אמהרית, רוסית, צרפתית, אנגלית.

2. בדיקה תכנונית וכלכלית

א. בירור מול העירייה או המינהלת העירונית בדבר המדיניות העירונית הרלוונטית למתחם.

ב. בדיקה ראשונית בדבר היתכנות תכנונית וכלכלית לקידום הפרויקט, בין היתר על סמך מדיניות הרשות המקומית.

ג. המלצה על הבניינים אשר ייכללו במתחם במידת הצורך.

3. בחירה ומינוי יועצים, בחירת יזם

א. ליווי שוטף של עבודת הנציגות, לרבות הקניית ידע מקצועי וסיוע בבחירת בעלי מקצוע מפקח, שמאי, עורך דין.

ב. סיוע לעורך הדין בניסוח מסמכי המכרז לבחירת יזם או עריכת המכרז (מדובר בקול קורא ולא מכרז כמשמעותו בחוק).

ג. איתור היזם המתאים לפרויקט, בדרך של מכרז המבוסס על עקרונות מוסכמים בין בעלי הדירות, לרבות סוג הפרויקט הרצוי (פינוי בינוי או התחדשות בניינית), סדר גודל של התמורות המבוקשות, ניסיון היזם ועוד.

ד. חשוב לציין כי הבחירה הסופית של היזם שיבצע את הפרויקט תתבצע על ידי בעלי הדירות/הנציגות עצמם ולא ע"י חברת הניהול.

ה. ליווי בעלי הדירות במשא ומתן מול היזם שנבחר, עד לחתימת ההסכם.

ו. סנכרון בין כלל היועצים בפרויקטים הן מצד היזם והן מצד בעלי הדירות.

4. שלב חתימות עם יזם על הסכם מחייב

א. ניהול יומן החתמות – תיאומי פגישות.

ב. מעקב ובקרה אחר צרכים והתנגדויות וטיפול בהתאם.

ג. נוכחות של מנהלי פרויקט בכל פגישת החתמה.

ד. הסעת דיירים למשרד ההחתמות במידה ויעלה צורך כזה.

ה. סיוע ברתימת כלל בעלי הדירות לקידום ומימוש הפרויקט, וניסיון להגעה להסכמות רחבות ככל הניתן ולמנוע מצב של בעלי דירות המסרבים לפרויקט.

ו. ככל שיש בפרויקט דייר המסרב סירוב בלתי סביר, כהגדרתו בחוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי התשס"ו, 2006- תנסה חברת הניהול להידבר איתו ולשכנע אותו להצטרף לפרויקט עוד בטרם תוגש נגדו תביעה לבית המשפט.

5. בפרויקט פינוי בינוי – ניהול שלב הפינוי

א. ביצוע כנסי הסברה לכל בניין לצורך מתן מענה לשאלות הדיירים על תקופת הפינוי.

ב. הפצת כל מידע ו/או חומר משפטי הרלוונטי לתקופת הפינוי.

ג. סיוע באיתור דירה חלופית לשכירות בתקופת הבנייה.

ד. ניהול נושא הובלת תכולת הדירות מדירות הבעלים לדירות המושכרות וגם בחזרה לדירה החדשה.

ה. סיוע לשמאי הבעלים בתיאום ביקורים בנכס לצורך הערכת שווי השכירויות.

ו. תכנון וניהול אירועים מיוחדים הקשורים בפרויקט כגון: אירוע הריסה, אירוע אכלוס ואירועים חברתיים ייחודיים.

ז. יצירת מסד נתונים של חשבונות הבעלים לצורך תשלומי דמי השכירות.

ח. ריכוז מסמכים הרלוונטיים לפינוי הדירות כמו: היעדר חוב דמי ארנונה וכו'.

6. שירות שוטף לקשרי דיירים מבחירת יזם ועד תום שנת הבדק

א. ניהול הקשר בין בעלי הדירות ליזם שייבחר במהלך כל חיי הפרויקט.

ב. בכל זמן נתון  יהיה מנהל פרויקט בקשר עם הדיירים.

ג. קיום פגישות תקופתיות עם בעלי הדירות, וכן עדכון בעלי הדירות בכל הגעה של היזם לאבן דרך משמעותית בפרויקט.

ד. מעקב אחר לוחות הזמנים, אליהם התחייב היזם, והתראה על חריגה מהם.

ה. קשר שוטף עם עורך הדין של בעלי הדירות ביחס לכל עיכוב או סטייה של היזם מההסכם ולשקף זאת לבעלי הדירות.

7. התנהלות מול היזם שייבחר

א. היזם שייבחר יחויב לאפשר חברת הניהול ו/או לנציג מטעמה להיות נוכחים בכל הישיבות והפגישות הקשורות לניהול הפרויקט ממועד חתימת הסכם ועד לסיום הפרויקט. בכל פורום לרבות פגישות תכנון בעירייה ועוד.

ב. שקיפות ומתן מידע – לחברת הניהול תהיה הרשאה וזכות לקבל מהיזם שייבחר כל מסמך אשר רלוונטי לפרויקט. (חברת ניהול צריכה לדעת מה קורה בפרויקט כל הזמן ולהעביר את המידע לנציגות הדיירים).

אני ממליץ לכם לא לוותר על שילוב מנהל פרויקט בקידום הפרויקט שלכם.

נשמח מאוד לסייע לכם לקדם את הפרויקט באופן מהיר ומקצועי, תוך שיתוף פעולה ובשקיפות מלאה.

צילום: באדיבות 'ציון החדשה'

לשאלות ובירורים ניתן לפנות אל:

וונדיפראו אבי זגייה, מייסד ומנכ"ל
ציון החדשה – התחדשות עירונית וחברתית
טלפון: 055-6627192,  אי-מייל: waviz77@gmail.com

ציון החדשה – התחדשות עירונית וחברתית, הינה חברה לניהול וקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית. החברה מלווה את בעלי הדירות החל משלב ההתארגנות ועד לסוף שנת הבדק. אנו מעניקים שירות מקצה לקצה ופועלים יחד עם נציגות הדיירים בשקיפות מלאה ובשיתוף פעולה מלא.

חברתנו מתמחה בניהול תהליכים חברתיים-כלכליים בנדל"ן, ובייחוד בארגון וניהול דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית לסוגיה: פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי ו/או תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ו/או כל תוכנית חלופית שתחליף את תוכנית התמ"א). החברה  יודעת לתת מענה לכל שלבי הפרויקט, החל משלב הארגון ועד לשלב האכלוס בסוף תקופת הבנייה.
חשוב לציין: שכר הטרחה שלנו ושל כל היועצים בפרויקט משולם ע"י היזם שייבחר.

אתם כבעלי דירות לא נדרשים לשלם ולא תהיה דרישת תשלום בשום שלב של הפרויקט.

קישור לאתר החברה